Pankalampi I -alueen tontinluovutuksen kilpailutus

Pankalampi I (Saattotie 1), Mikkeli Rakennusoikeuden luovuttamisen kilpailuttaminen Mikkelin kaupunki kilpailuttaa Kaukolassa osoitteessa Saattotie 1 sijaitsevan tontin 491-4-23-2 rakennusoikeuden luovuttamisen julkisesti. Tontti on voimassa olevan asemakaavan mukaisesti asuinpientalojen korttelialuetta (AP). Alueen asemakaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 7.12.2020. Kohteen kaavaseloste on tallennettuna liitteissä. Alueelle on suunniteltu uutta pientaloaluetta. Suunnitellut rakennusalat ja niille sijoitetut rakennusoikeudet ovat kaupungin yleistä tonttitarjontaa pienempiä – joskin alueella on kaikkiaan 29 asuinrakennuspaikkaa. Uudenlaisella pientaloalueella, jolle haemme yhtä toteuttajaa (tai toteuttajayhteenliittymää) pyritään luomaan kaupunkikuvallisesti yhtenäistä ja kiinnostavaa kokonaisuutta, jolle on Mikkelissä markkinoita ja joka voi kiinnostaa myös kiinteistösijoittajia. Alueella aiemmin olleet rakennukset on purettu lukuun ottamatta Pankalammen rannassa sijaitsevaa vanhaa saunarakennusta, joka on merkitty asemakaavassa suojeltavaksi rakennukseksi. Se on tarkoitus uusiokäyttää asukkaiden yhteiskäyttötilana. Alueen rakentamisen yhteydessä luonto- ja kulttuuriympäristön arvojen säilyminen turvataan. Alueen osoite on Saattotie 1. Asemakaava on nimeltään Pankalampi I. – Kaupunkiorganisaation sisällä kohdealueen kutsumanimenä on ollut aluetta luonnehtiva nimi ”Hobittila”. (Saattotien länsipuolelle, osoitteessa Saattotie 5–7, on avautumassa toinen suunnittelualue, Pankalampi-II, jonka kutsumanimeksi on asettunut ”Repunpää”. Alueen kaavoitus käynnistyy 2021–2022 ja rakentaminen ajankohtaistuu kaavoituksen valmistuttua.) Alue tullaan toteuttamaan yhtenäisenä rakennushankkeena. Alueen teknisten verkostojen rakentaminen ja niiden muutokset suunnitellaan ja toteutetaan rakentamishanke ja niiden aikataulut huomioiden niin, että tekniset verkostot ja maanmuokkaustoimenpiteet toteutetaan ennen pientalotonttien rakentamista. Tontille pääsee rakentamaan loppukesällä tai syksyllä 2022. Pankalampi I:n kilpailualue sijoittuu Mikkelin keskustan länsipuolelle Kaukolan kaupunginosaan. Alueelta on matkaa Mikkelin ydinkeskustaan noin kilometri. Kohde on pääosin rakennettua ympäristöä. Tonttialueen ja Pankalammen välissä kulkee asemakaavan mukainen kevyenliikenteen raitti, jonka kaupunki tekee valmiiksi ennen alueen muuta rakentamista tai samanaikaisesti kun aluetta rakennetaan. Alueelta on purettu käytöstä poistetut vanhainkodin ja päiväkodin rakennukset, joiden toiminnot on siirretty muualle. Suunnittelualue rajautuu lännessä ja luoteessa Pankalampeen ja pohjoisessa Pankalammen uimarannan alueeseen. Pankalammen pohjoisrannalla on puistoaluetta ja ulkoilumaastoa, joka liittyy Harjun hautausmaan alueeseen. Lounaassa ja etelässä suunnittelualue rajautuu kokoojakatuna toimivaan Saattotiehen sekä viheralueeseen. Suunnittelualueen itä- ja kaakkoispuolella sijaitsee valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön alue, joka käsittää Mikkelin pitäjänkirkon ja hautausmaan, hirsirakennusten muodostaman pihapiirin ja Suur-Savon museon rakennuksen. Tontin pinta-ala on 23 193 m2 ja sen rakennusoikeus on 2 320 k-m2 + 300 k-m2 + 100 k-m2 + 30 k-m2 jakautuen niin, että: • asuinpientalojen uudisrakentamisoikeutta on 2 320 k-m2 • asemakaavan mahdollistaman maakellarin rakennusoikeutta on 300 k-m2 • lisäksi tontilla sijaitsee 100 k-m2 suuruinen saunarakennus, jonka yhteyteen saa rakentaa 30 k-m2 suuruisen talousrakennuksen. Asuinpientalojen uudisrakentamisoikeus ryhmittyy 29:ään erilliseen 80 k-m2 käsittävään rakennusalaan. Kilpailutettavan tontin asemakaava, tonttijako ja rakennusten sijoittelu ilmenevät liitekartoista.

Kysymyksessä on hinta- ja laatukilpailutus, jossa tarjotun hinnan painoarvo on 70 % ja esitetyn suunnitelman laadun painoarvo on 30 %. Laatupisteiden arvioinnissa painotetaan rakennusten sopimista ko. tontille arkkitehtonisesti ja toiminnallisesti, sillä tontti on näkyvällä paikalla Pankalammen rannassa. Arvioinnissa painotetaan puurakentamista siten, että täydet pisteet saa esityksellä, jossa korostuu massiivipuurakentaminen. Mikkelin kaupunki myy tai vuokraa kyseisen tontin (koko alueen pinta-ala on 23 193 m2, asumisen rakennusoikeutta 2 320 k-m2 ja muiden rakennusten yht. 430 k-m2). Tontti ja rakennusoikeuden hinnoittelu on arvioitettu Kuntalain edellyttämällä tavalla ulkopuolisilla asiantuntijoilla. Tontin minimilunastushinta on 432 845 € ja vuosivuokra on 21 642,25 € (5 % arvioidusta minimihinnasta). Tarjoaja ilmaisee yhden tontinluovutushinnan (osto/vuokraus), joka pitää olla yli minimihinnan. Alle minimihinnan annettua tarjousta ei huomioida. Vuosivuokran ollessa 5 % hinnasta vuokraus- ja ostotarjousten yhteismitallistamisessa käytetään kerrointa 20 (vuokrahinta ostohinnaksi) ja 1/20 (ostohinta vuokrahinnaksi). Tontin vuokra-aika on 50 vuotta. Tontti varataan Mikkelin kaupungin käytäntöjen mukaisesti tarjouskilpailun voittajalle automaattisesti yhden vuoden (12 kk) ajaksi – riippumatta siitä, onko kyseessä alueen lunastus ostamalla tai vuokraamalla. Varausaikamaksuna peritään 1 000 € + 10 % tarjoajan esittämästä lunastushinnasta laskettavasta vuosivuokrasta. Varausaikamaksua ei palauteta eikä huomioida osto- tai vuokrahinnassa myöhemmin. Tontin rakentamisvelvollisuusaika on kolme (3) vuotta – riippumatta siitä, onko kyseessä alueen lunastus ostamalla tai vuokraamalla – kohteen laajuus ja haasteellisuus huomioiden. Rakentamisvelvollisuus katsotaan alkavaksi joko tontin vuokrasopimuksen alkamispäivämäärästä tai kauppakirjan allekirjoituspäivämäärästä lukien. Jos tarjoaja tai myöhemmin tarjoajan toimesta perustettu asunto-osakeyhtiö haluaa ostaa vuokratun tontin omaksi, tapahtuu se kertomalla sillä hetkellä voimassa oleva tontin vuosivuokra luvulla 20. Jo maksettuja tontinvuokria ei palauteta tai huomioida kauppahinnassa. Tarjousten maksimipisteet (max. 200 p) pisteytetään seuraavasti: • Hintapisteet 140 = korkein hinta (max. 140 p). • Laatupisteet 60, jakautuen arvioinnissa painotettujen ja asemakaavan hengen mukaista toteutusta noudattaen seuraavasti: o painotus puurakentamiseen ja erityisesti massiivipuuratkaisuihin rakennusten runko-, pinta- ja muissa ratkaisuissa (eli mahdollisuudesta toteuttaa koko alue puurakentamiskohteena) (max. 15 p), o terveellisestä ja turvallisesta rakennustekniikasta (esim. Kuivaketju-10 mukainen toteutus, max. 10 p), o rakennusten arkkitehtoninen esisuunnittelu / suunnittelu ja suunnitelmien esitys (10 p), o rakennusten asemointia ja rytmittelyä maisemaan (8 p), o värityksestä ja sen sopimisesta sekä maisemaan että kaavan henkeen (7 p) ja o kokemus yhtiömuotoisen pientalotuotannon toteuttamisesta (ilmaistaan referensseinä aiemmista hankkeista, 5 p.), o piha- ja viheralueiden kaavan mukainen suunnittelu ja aiotun toteutuksen laatu (5 p). Pisteytyksen arvioinnista vastaavat Mikkelin kaupungin maankäyttö ja kaupunkirakenne -tulosyksikön asiantuntijat. Kaupunki voi käyttää ulkopuolista ja riippumatonta asiantuntijatahoa mukana arvioimassa kilpailutöitä. Tarjoajan on tarjouksen yhteydessä esitettävä vähintään rakennusten ideasuunnitelma ja asemapiirros, joka kattaa koko tontin alueen. Kaupunki pidättää itsellään oikeuden hyväksyä tai hylätä tehty korkeimman pistemäärän saanut tarjous. Lisätietoja antavat maankäyttöjohtaja Topiantti Äikäs, puh. 040 129 5152 tai s-posti topiantti.aikas@mikkeli.fi sekä kaavoitus- ja kiinteistöinsinööri Hannu Peltomaa, puh. 044 7942530 tai s-posti hannu.peltomaa@mikkeli.fi