Hankesuunnittelu ja optio kokonaissuunnittelusta, uudisrakennus, Helsinki, Jätkäsaari, Heka Jätkäsaari Tongankuja 2, As Oy Helsingin Merenranta ja As Oy Helsingin Melkinlaituri

Hankinnan kohteena on asuinkerrostalojen hankesuunnittelu sisältäen option hankkeen kokonaissuunnittelusta pääsuunnittelijan johtamana suunnitteluryhmänä. Suunnitteluryhmä sisältää arkkitehti-, rakenne-, piha-, LVI-, rakennusautomaatio-, sähkö-, akustiikka- ja paloturvallisuussuunnittelutehtävät. Rakennuttaja hankkii energia- ja elinkaarisuunnittelun erikseen puitesopimuksen kautta. Suunnittelukokonaisuuteen lukeutuvat seuraavat kohteet: - Tontti 20083/1, Heka Jätkäsaari Tongankuja 2, ARA:n kustannusvalvoma vuokratalokohde - Tontti 20083/2, Asunto Oy Helsingin Merenranta, Hitas-ehdoin myytävä RS-kohde - Tontti 20083/3, Asunto Oy Helsingin Melkinlaituri, Hitas-ehdoin myytävä RS-kohde Sijaitsee Helsingin kaupungin Länsisataman kaupunginosassa Jätkäsaaren osaalueella. Tontti kuuluu Melkinlaiturin asemakaava-alueeseen. Alue suunnitellaan mittakaavaltaan muuta Jätkäsaarta pienemmäksi, merikylä-henkiseksi ja tiiviiksi asuinalueeksi. Kohde sijaitsee Atlantinkadun varressa, meren rannalla. Kortteli rajautuu kaakossa Melkinlaituriin, lounaassa Naurunkatuun ja luoteessa Tongankujaan. Suunnittelussa tulee ottaa huomioon laivamelu ja raitiotieliikenteen aiheuttama tärinä ja runkomelu. Asemakaavan mukaisesti tontilla on pääkäyttötarkoituksen mukaista rakennusoikeutta 4500 + 2500 + 4000 k-m². Asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa erkkereitä ja viherhuoneita sekä ylimmissä kerroksissa asuntoihin saa rakentaa asuin- ja työtiloja sisältävän parven enintään 2/3 yli 5 metriä korkean asunnon pohjapinta-alasta. Tontilla 2 on rakennusala, johon tulee rakentaa kaupunkipientaloja tai vastaavia kytkettyjä asuinrakennuksia, asuntojen julkisivuilmeen tulee erottua toisistaan. Tontille 1 on asemakaavassa merkitty vähintään 200 k-m² liiketilaa, kerroskorkeus vähintään 4 m. Jokaisella tontilla rakennuksen ylimpään kerrokseen on toteutettava sauna asukkaiden käyttöön. Kerrosluvut vaihtelevat kuudesta seitsemään, kolmesta neljään sekä viidestä kuuteen. Korttelin piha-alueet suunnitellaan yhtenäiseksi kokonaisuudeksi, leikki- ja oleskelualueet tonttien yhteisiksi. Viherkerroin on 0,6. Viherkertoimen laskeminen kuuluu suunnitteluryhmälle. Rakennuksiin tulee aurinkopaneelit. Autopaikat tullaan sijoittamaan kortteliin 20077 rakennettavaan pysäköintilaitokseen, jonka suunnittelu ei sisälly toimeksiantoon. 20083/1 tontille toteutetaan valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona Heka Jätkäsaari Tongankuja 2. Vuokra-asuntokohteen keskipinta-alatavoite on noin 50-55 m². Suunnittelukohteen kokonaishuoneistopinta-ala on noin 3600 htm². Lisäksi kaava määrää liiketilaa vähintään 200 k-m². 20083/2 tontille toteutetaan hitas -omistustuotantona As Oy Helsingin Merenranta. Hitas-omistusasuntotuotannossa toteuttavasta asuinhuonealasta vähintään 70% tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-ala tulee olla vähintään 80 htm². Kokonaiskeskipinta-alatavoite on 65-68 htm². Suunnittelukohteen kokonaishuoneistopinta-ala on noin 2000 htm². 20083/3 tontille toteutetaan hitas -omistustuotantona As Oy Helsingin Melkinlaituri. Hitas-omistusasuntotuotannossa toteuttavasta asuinhuonealasta vähintään 70% tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näidenasuntojen keskipinta-ala tulee olla vähintään 80 htm². Kokonaiskeskipinta-alatavoite on 65-68 htm². Suunnittelukohteen kokonaishuoneistopinta-ala on noin 3200 htm². Asukkaiden vapaa-ajantiloja tulee rakentaa 1,5 % tontin kerrosalasta. Hankesuunnitelmat tilaohjelmineen tulee laatia tilaajan tehokkuustavoitteiden mukaisesti. Tarvittaessa on tutkittava useampia vaihtoehtoisia ratkaisuja. Luonnokset hyväksytetään alueryhmän koordinaatiokokouksessa. Sopimukset laaditaan kohdekohtaisesti yhtiöiden nimiin. Hankintaa ei jaeta osiin, sillä usean toimittajan malli tuottaisi epätarkoituksenmukaisen sopimuskokonaisuuden aikataulunhallinan sekä töiden yhteensovittamisen kannalta ja voisi vaarantaa edullisen kustannustason saavuttamisen.

Hankesuunnittelun tavoitteet: - asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n asettamiin hintarajoihin mahtuvat kustannukset - hyvä hinta-laatusuhde - julkisivujen, vesikaton, pihojen ja yleisten tilojen pitkä käyttöikä ja helppo huollettavuus - korttelin kaupunkikuvallinen ja toiminnallinen kokonaisuus - hankesuunnitelmat tilaohjelmineen tulee laatia tilaajan tehokkuustavoitteiden mukaisesti. - hankesuunnitelma-aineistoon sisältyy akustiikkasuunnittelijan lausunto alueen meluolosuhteista ja niiden vaikutuksista hankkeille ja hankkeen suunnitteluratkaisuihin. Meluolosuhteet huomioidaan hankesuunnitelmaratkaisuissa. Rakennuksen runkoratkaisu: - betonielementtirunko - välipohjat pääosin ontelolaattoja - ulokkeelliset parvekkeet, kaavan mukaan parvekkeita ei saa kannattaa maasta Hankesuunnitelman viitesuunnitelman sisältö: - tontinkäyttösuunnitelma (korttelin perusratkaisu, massoittelu ja rakennusten sovittaminen maastoon, pihajärjestelyt ja korkotasot, liikenne, pelastus, hulevesiperiaatteet, korttelin välittömässä läheisyydessä olevien rakennusten paloturvallisuus ratkaistaan yhteistyössä ko. tontin varaajien kanssa, rakennusten välisissä etäisyyksissä huomioidaan palomääräykset) - kaaviomaiset kerrospohjat, joissa asuntojen sijainti-, alustava huonejako, huoneistotyyppi- ja pintaalatiedot - aputilavaraukset pinta-aloineen (mitoitus pks-rava:n ohjeen mukaan) - asemapiirros korttelin ja lähiympäristön massoittelusta sekä kaaviomaisia leikkaus- ja julkisivupiirustuksia sisältäen lähiympäristön - laajuustiedot esitettynä Att:n tilaohjelmalomakkeella (liitteenä) - hankesuunnitelman tekstiosuuden täydennys ja kommentointi sisältäen tontin lähtötietojen analysoinnin (rakennettavuusselvitys, katusuunnitelmat, liittymät yms.) myös talotekniikan osalta - hankeselostus (tavoitehinnan laskemista varten) - lyhyt lvi-järjestelmäselostus (ATT:n malli). Kuvataan mahdolliset eri vaihtoehdot. Att kokoaa hankesuunnitelman, tilaa rakennettavuusselvityksen ja teettää energiantuotantomuotojen vertailulaskelmat sekä viitesuunnitelman/-suunnitelmien pohjalta tavoitehintalaskelmat. Hankkeen elinkaaritavoitteita ohjataan Elinkaariohjausmallin mukaisesti. Jokainen suunnitteluryhmään kuuluva on vastuussa siinä esitettyjen tavoitteiden toteutumisesta. Elinkaarisuunnittelija vastaa tavoitteiden toteuman seurannasta ja tietojen koonnista. Suunnitteluryhmän tulee antaa tarvittavat lähtötiedot Elinkaariohjausmallin mukaisiin laskentoihin ja simulointeihin. Rakennuttaja hankkii energia- ja elinkaarisuunnittelun erikseen puitesopimuksen kautta. Tavoitehinnan tulee mahtua ARA-raamiin. Hankesuunnittelun aikataulu: - aloituspalaveri maaliskuussa 2022, alustavasti viikolla 10 - tarvittavat välipalaverit (5-6 kpl) - viitesuunnitelmapaketti valmis kustannuslaskentaa varten 08/22 - tarvittavat viranomaisneuvottelut (2 kpl) Toteutussuunnittelun aikataulu: - ehdotussuunnittelu alkaa 10/2022 - suunnitteluaika 10 kk - rakennuslupa vireille 3/23 - urakkalaskentasuunnitelmat projektipankissa työpiirustustasoisina ja yhteen sovitettuina 9/23 - urakkakilpailun aloitus 12/23 - rakentamisen aloitus 4/24 -rakennusaika-arvio n. 30 kk