Kiinteistön välitys sekä kiinteistöhankkeen valmistelu ja kehitystyö

Hankinnan kohteena on sekamuotoinen kokonaisuus, johon kuuluu toisistaan erottamattomana kiinteistöjen osto sekä kiinteistöjen osto- ja myyntihankkeen valmistelu ja kehitystyö.

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, hankintalaki) 40 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan hankintayksikkö voi valita suorahankinnan, jos teknisestä tai yksinoikeuden suojaamiseen liittyvästä syystä vain tietty toimittaja voi toteuttaa hankinnan; lisäedellytyksenä on, että järkeviä vaihtoehtoisia tai korvaavia ratkaisuja ei ole eikä kilpailun puuttuminen johdu hankinnan ehtojen keinotekoisesta kaventamisesta. Nyt kyseessä olevassa hankinnassa ainoastaan Noste Kiinteistökehitys Oy:llä on yksinoikeus mainittujen palveluiden toteuttamiseen ja kaupan kohteena olevien kiinteistöjen välittämiseen. Noste Kiinteistökehitys Oy:llä olevan yksinoikeuden johdosta muilla toimijoilla ei ole mahdollisuutta välittää kiinteistöä tai tehdä kiinteistökehitykseen liittyviä toimia kyseisillä kiinteistöillä. Tässä tilanteessa järkeviä vaihtoehtoisia tai korvaavia ei myöskään ole, sillä kiinteistökauppaa ei ole mahdollista toteuttaa ilman Noste Kiinteistökehitys Oy:n toimimista kiinteistökohteen välittäjänä. Kilpailun puuttuminen ei myöskään johdu hankinnan ehtojen keinotekoisesta kaventamisesta. Hankintalain 9 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan hankintalakia ei sovelleta maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaan tai vuokraukseen millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyvien oikeuksien hankintaan. Nyt kyseessä oleva hankinta muodostuu lisäksi kiinteistöjen ostosta sekä siihen liittyvästä hankkeen valmistelu- ja kehitystyöstä. Hankinnan arvo koostuu lähes täysin kiinteistöjen ostohinnasta, joten kyseessä on siten pääosin hankintalain 9 §:ssä tarkoitettu maan hankinta. Koska hankintaan kuitenkin sisältyy hankintalain 9 §:ssä tarkoitetun maan hankinnan lisäksi kuitenkin myös hankkeen valmistelu- ja kehitystyötä, on kyseessä hankintalain 7 §:ssä tarkoitettu sekamuotoinen sopimus. Hankintalain 7 §:n 2 momentin mukaan hankintalain soveltamisalaan kuuluvia hankintoja ja lain soveltamisalan ulkopuolelle jääviä hankintoja koskevaan sopimukseen sovelletaan hankintalakia, jos sopimuksen pääasiallisena kohteena ovat tämän lain soveltamisalaan kuuluvat hankinnat ja jos sopimuksen osia ei voida objektiivisesti erottaa toisistaan. Nyt kyseessä olevan hankinnan valmistelu- ja kehitystöitä ei voida objektiivisesti erottaa kiinteistön ostosta. Uusien kiinteistöjen kehittäminen ja välittäminen ovat erottamaton osa hankekokonaisuutta, ja vain Noste Kiinteistökehitys Oy:llä on ollut mahdollisuus välittää nyt kyseessä olevat kiinteistöt. Hankintayksikkö ei siten olisi voinut hankkia kiinteistökaupan valmisteluun ja kehitystyöhön liittyviä palveluita muilla tavoin. Koska hankinnan pääasiallisena kohteena on hankintalain 9 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu hankinta, johon valmistelu- ja kehitystyöt kuuluvat erottamattomana osana, hankintalaki ei 7 §:n 2 momentin mukaisesti tule osaksikaan sovellettavaksi tähän hankintaan, vaan koko järjestely jää hankintalain soveltamisalan ulkopuolelle.